La valorizzazione del patrimonio immobiliare degli enti locali

 

Con il mutamento del contesto normativo determinato dal “Patto di stabilità interno” e dal federalismo fiscale, gli enti locali sono chiamati a ridurre gli oneri gestionali e finanziarsi cercando di incidere il meno possibile sul livello di indebitamento pubblico. Anche per il raggiungimento di tali obiettivi sempre più enti locali hanno realizzato o hanno in corso di studio e attuazione progetti di valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare e di ottimizzazione degli oneri di gestione. 

UniCredit Banca d’Impresa con le Società del Gruppo UniCredito Italiano propone un approccio fortemente innovativo per la valorizzazione del patrimonio immobiliare di enti pubblici: partire dagli immobili per arrivare agli strumenti finanziari, e non viceversa.

Il processo complessivo di valorizzazione inizia con una due diligence approfondita del patrimonio immobiliare, che consente di raggruppare gli  immobili in portafogli omogenei e di individuare gli strumenti finanziari che meglio valorizzino le potenzialità offerte da ciascun portafoglio (operazioni di cartolarizzazione, fondi immobiliari pubblici ad apporto, società miste, global servicing, …).  

Questo approccio consente di proporre soluzioni articolate e complementari per realizzare nel minor tempo possibile e con il miglior livello di efficienza, anche economica, gli obiettivi fissati dall’Ente. UniCredit è l’unico Gruppo in grado di offrire congiuntamente questo insieme di soluzioni diversificate, potendo disporre di più società ciascuna specializzata nel proprio settore (UniCredit Fondi e Pioneer per i fondi immobiliari pubblici ad apporto, UBM per le cartolarizzazioni, UniCredit ServiceLab per la gestione in outsourcing).

 

A.P.I. - Advisory Immobiliare Preliminare

Il servizio di Advisory Immobiliare mira alla “valorizzazione” del patrimonio immobiliare pubblico attraverso una strategia di ottimizzazione economica volta – per ogni categoria di immobili – ad individuare il percorso ed i prodotti di finanza strutturata più efficienti. La definizione delle migliori strategie di valorizzazione non può prescindere da una analisi approfondita del patrimonio immobiliare, che comprende:

  • Inventario: raccolta di dati, accertamenti urbanistici ed edilizi, sopralluoghi, imputazione dei dati in un database
  • Valutazione: analisi del mercato immobiliare e valutazione degli immobili
  • Segmentazione: raggruppamento per segmento di mercato e selezione per obiettivo
  • Ripartizione del patrimonio tra “strategico” e “non strategico”
  • Predisposizione di uno studio di pre-fattibilità: individuazione per ogni categoria di sotto-portafogli del percorso di valorizzazione più efficiente, anche attraverso l’utilizzo di strumenti di finanza strutturata

 

         Case Study: il Comune di Milano

 

Nel mese di maggio 2003, il Comune di Milano ha indetto una gara per identificare e valorizzare il proprio patrimonio immobiliare. 

           UBM è la banca capofila del consorzio che si è aggiudicato la gara, proponendo al Comune un programma che consente:

  • DUE DILIGENCE  
    impostare una strategia di valorizzazione ed ottimizzazione economica del patrimonio immobiliare nel medio periodo
  • STRUTTURAZIONE DEL PRODOTTO FINANZIARIO
    realizzare i percorsi strategici al fine di massimizzare il valore di cessione degli immobili
  • ALIENAZIONE E VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO
     anticipare i flussi di cassa derivanti dalla dismissione degli immobili non strategici

In qualità di advisor, UBM, servendosi della collaborazione specialistica di UniCredit Real Estate, ha predisposto un programma di valorizzazione del patrimonio immobiliare del Comune di Milano che si articola in tre fasi: 

  • La due diligence del patrimonio;
  • Una fase di strutturazione del prodotto finanziario più appropriato per la valorizzazione di ciascun pacchetto di immobili
  • La fase di dismissione del patrimonio non strategico